山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》修改后有關(guān)工作銜接的通知

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、行政審批局：

12月3日，山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議通過并公布了修改部分地方性法規(guī)的決定，《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱《條例》）根據(jù)該決定進行了第三次修正。為做好《條例》的貫徹落實及有關(guān)工作銜接，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、修改背景

2018年3月19日，國務(wù)院令第698號對《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進行修改，刪除了“綜合驗收”有關(guān)內(nèi)容，并規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用”。我省修訂《條例》時，充分征求了上級有關(guān)部門和社會各界意見后，決定與上位法有關(guān)制度措施保持一致，刪除了房地產(chǎn)項目竣工綜合驗收及備案、開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明有關(guān)規(guī)定，并按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》以及工程建設(shè)項目審批制度改革的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收、交付等內(nèi)容進行了修改完善。

二、工作要求

（一）進一步明確部門職責分工

為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目配套基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量，合理提出相關(guān)建設(shè)條件，《條例》第十二條第二款規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出建設(shè)條件意見前，應(yīng)當就房地產(chǎn)開發(fā)項目配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標準等內(nèi)容征求供水、供電、供氣、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位的意見。各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要積極會同本地城市管理等部門單位做好有關(guān)工作銜接和責任分工，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，供水、供電、供氣、供暖等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)條件得到明確，并及時向自然資源主管部門提出意見。

《條例》第十二條第一款第二項中的“公用設(shè)施”主要指小區(qū)內(nèi)的道路、路燈等設(shè)施，不包括教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施；按照《條例》第十二條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，民政、教育、衛(wèi)生健康、體育等部門可以按照各自職責，就房地產(chǎn)開發(fā)項目公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)條件，向自然資源主管部門提出意見。各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要與自然資源、民政、教育、衛(wèi)生健康、體育等部門做好會商對接工作，認真學習和貫徹落實《條例》有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，由各部門分別對各自主管領(lǐng)域的公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)條件，向自然資源主管部門提出意見。

（二）規(guī)范驗收流程和交付標準

《條例》結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革要求，在第十二條、第十四條、第十七條中增加并完善了規(guī)劃設(shè)計方案聯(lián)合審查、水電氣暖聯(lián)合報裝以及竣工聯(lián)合驗收等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照建設(shè)條件進行開發(fā)經(jīng)營活動，有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，通過規(guī)劃設(shè)計方案聯(lián)合審查、竣工聯(lián)合驗收等措施，監(jiān)督建設(shè)條件落實，以保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量。

為充分保障商品房買受人的合法權(quán)益，《條例》明確要求：“開發(fā)企業(yè)向商品房買受人交付的商品房，應(yīng)當滿足買受人正常使用需求。開發(fā)項目及其配套建設(shè)的供水、供電、供氣、供暖等設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施竣工后，開發(fā)企業(yè)必須依法組織竣工驗收。開發(fā)項目及其配套設(shè)施經(jīng)驗收合格后，方可向買受人交付商品房；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，開發(fā)企業(yè)不得交付。”各市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及其他有關(guān)部門應(yīng)切實擔起監(jiān)管責任，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收過程中有違法違規(guī)或者違反建設(shè)條件行為的，應(yīng)當責令改正，重新組織竣工驗收。對應(yīng)當給予行政處罰的，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法規(guī)，依法進行查處。

（三）有關(guān)事項銜接

修改《條例》的決定自公布之日起施行，我廳會同省有關(guān)部門印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法>的通知》（魯建房字〔2019〕34號）即日起廢止。

各市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批主管部門應(yīng)按照《條例》修改要求，停止辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明事項。

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)根據(jù)當?shù)貙嶋H，盡快對商品房銷售合同示范文本有關(guān)內(nèi)容進行修改。已簽訂商品房銷售合同尚未交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如合同約定交付條件為竣工綜合驗收備案，交付時達到竣工綜合驗收各項實體條件，即《條例》修改前各地制定的竣工綜合驗收備案各分項驗收條件的，可認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常履約交付，不再以取得竣工綜合驗收備案證明作為交付條件。各相關(guān)部門、單位要切實履行監(jiān)管職責，對各單項驗收結(jié)果嚴格把關(guān)。開發(fā)企業(yè)在交付商品房時，應(yīng)當在交付場所公示各分項驗收合格證明或材料。商品房預售資金監(jiān)管不再以取得竣工綜合驗收備案證明作為監(jiān)管終止條件，在《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》修訂前，暫以達到商品房現(xiàn)售備案條件或完成商品房首次登記作為監(jiān)管終止條件。

《條例》第二十條第三款規(guī)定，商品房在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，商品房買受人有權(quán)向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴。各市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要切實履職盡責，及時對商品房買受人投訴問題進行調(diào)查核實，確實存在問題的，要督促開發(fā)企業(yè)查明原因、限期整改，對存在違法違規(guī)行為的，應(yīng)當依法查處，切實維護商品房買受人合法權(quán)益。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2021年12月20日